La AFIP estableció que los contratos celebrados a partir del 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril.

Lunes 1 de marzo de 2021. Desde este lunes rige la obligación de registrar los contratos de alquiler ante la AFIP, que se podrá realizar de manera virtual a través de Internet. Estarán incluidos inmuebles para alquiler “tradicional”, comercial, temporal y cocheras.
Los propietarios de todo el país estarán obligados desde este lunes a registrar los contratos de alquiler de bienes inmuebles urbanos y rurales, locaciones temporarias y de espacios o superficies fijas o móviles, al comenzar a regir el Registro de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI) que reglamentó la AFIP según lo estableció la ley de alquileres.
Los contratos celebrados a partir del 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril. La registración del contrato facilita que el inquilino pueda recibir una factura por el pago y pueda deducir del Impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que paga en concepto de alquiler.
La ley establece que el locador o propietario de un inmueble tiene la obligación de registrar los contratos que firma con sus inquilinos.
“La herramienta permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones”, puntualizó la AFIP en un comunicado.
La Resolución General 4933, publicada en el Boletín Oficial, da forma a lo dispuesto por el artículo 16 de la ley 27.551. Aquellos contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos quedan obligados a la registración de la operación.

Las 15 claves salientes

  1. Cuánto tiempo hay para registrar el contrato
    Los contratos de locación o arrendamiento deben ser registrados ante la AFIP dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
    “No obstante, dado que la Resolución General (AFIP) 4933 entrará en vigencia a partir del 1 de marzo de 2021, se establece un plazo excepcional para efectuar la registración”, detalló Sebastián M. Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios.
    De esta manera, podrán registrarse hasta el 15 de abril de 2021 los siguientes contratos:
    • los celebrados a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1 de marzo de 2021.
    • Los contratos celebrados entre el 1 y el 31 de marzo de 2021 inclusive.
  2. Qué contratos deben declararse
    Se deben registrar los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación, incluidos los celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin:
    • locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
    • arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
    • locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
    • locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -como por ejemplo locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
  3. Quiénes deben registrar los contratos
    Las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados, están obligados a la registración del contrato.
    En el caso de inmuebles que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación de registro estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
  4. ¿Hay excluidos de cumplir con la registración del contrato?
    Sí. Cuando en los contratos celebrados, las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley 22.016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
  5. ¿Los intermediarios -inmobiliarias- pueden registrar los contratos?
    Los intermediarios, por ejemplo las inmobiliarias, no tienen obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles. Sin embargo, podrán hacerlo en representación de los locadores o arrendadores. En estos casos la registración implicará:
    • que el locador, arrendador, sublocador o subarrendador quedará exceptuado de registrar el contrato.
    • que el intermediario confirma la participación en la operaciones económica.
  6. ¿Todos los condóminos deben registrar el contrato?
    Cuando el locador sea un condominio, la registración del contrato por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos. “Para que se produzca esa liberación se debe haber informado a la totalidad de sus integrantes del condominio”, detalló Domínguez.
  7. ¿Cómo se registran los contratos de alquiler ante la AFIP?
    Los contratos se deben registrar a través del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” al que se accede con clave fiscal.
  8. ¿Deben informarse las modificaciones a los contratos registrados?
    Sí. Las modificaciones de los contratos registrados deben ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas.
  9. ¿Pueden los locatarios o arrendatarios informar los contratos?
    Sí. Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos a la AFIP a través de la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”.
  10. Cuál es el plazo que tienen los locatarios para informar los contratos
    Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos hasta transcurridos 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.
  11. Cómo deben informar los jueces la existencia de los contratos en los casos de inicio de acciones judiciales
    Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – JUZGADOS”.
  12. Cómo se informan los contratos celebrados en moneda extranjera
    Las operaciones realizadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
  13. Cómo se pueden consultar los contratos registrados
    Los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, los intermediarios y los locatarios o arrendatarios, pueden consultar los contratos registrados. Para ello, deben acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
    Los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
  14. ¿Se debe cumplir también con el régimen de información de la RG 3285?
    No. Los sujetos obligados a registrar los contratos de alquiler o arrendamiento de inmuebles están exceptuados de las obligaciones establecidas en el régimen de información previsto por la Resolución General (AFIP) 3.285, por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.
    Esa resolución establece un régimen de información respecto de toda operación económica, cualquiera sea su naturaleza, aún a título gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en carácter de representantes de sujetos o entes del exterior.
  15. ¿Se debe cumplir también con la registración de los contratos en el Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA)?
    Sí, se deben declarar los contratos a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), implementado por la Resolución General Conjunta 4.248 del Ministerio de Agricultura, del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, del Instituto Nacional de Semillas y de la AFIP.

Para quiénes

¿Qué obligaciones impositivas surgen para los propietarios? Son las mismas que ya estaban vigentes.
Para registrar los alquileres como monotributista, el total de la facturación anual del contribuyente no debe superar los $1,7 millones y no se debe contar con más de tres inmuebles alquilados o más de tres actividades económicas desarrolladas. En ese caso, se debe registrar el contrato de alquiler, emitir comprobantes tipo “C” y declarar los inmuebles en la presentación de Bienes Personales. En cuanto al pago de Ingresos Brutos, en la ciudad de Buenos Aires, desde diciembre del año pasado, están exentos los alquileres cuyo valor mensual esté por debajo de los $30.000.
Los contribuyentes registrados en el Régimen General (que pagan IVA y Ganancias), deben emitir comprobantes tipo “B” a los consumidores finales o exentos en IVA. Tiene que estar inscripto en el IVA, presentar las declaraciones juradas y declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales.
Los contratos que se deben declarar en el nuevo régimen son:

  • Locaciones de bienes inmuebles urbanos.
  • Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.
  • Locaciones temporarias de inmuebles (urbanos o rurales) con fines turísticos, de descanso o similares.
  • Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles dentro de bienes inmuebles como locales comerciales, supermercados, hipermercados, shoppings o galerías de compras.
    “Este tipo de regímenes de información que ya existen nunca contribuyeron a la formalización de la economía. Eso se evidencia en que después de esta lógica de la información permanente, la burocracia y el reglamentarismo, cada vez la informalidad es mayor”, señaló Iván Sasovsky, fundador de Sasovsky & Asociados. “Para los que están formalizados, va a implicar mayores costos y esos se va a trasladar a los precios. Para los que no estaban formalizados, estas cuestiones espantan aún más y suben el premio al evasor”, agregó.
    Desde el sector inmobiliario aseguran que la rentabilidad para los propietarios hoy está en los niveles más bajos históricamente. Según los datos de la plataforma Zonaprop, la rentabilidad en 2020 fue de 2,45% bruto anual, en baja con respecto a 2019. Es decir, el propietario necesita 40,8 años de alquiler para recuperar la inversión en su inmueble.
    Para registrar los alquileres como monotributista, el total de la facturación anual no debe superar los $1,7 millones y no se debe contar con más de tres inmuebles alquilados
    “El costo impositivo siempre se traslada; el tema es que los márgenes de rentabilidad del real estate son muy bajos, cada vez más chicos, y el riesgo de tener un inquilino, hoy por hoy, es altísimo porque no tenés garantizado que si el inquilino no cumple, puedas sacarlo”, agregó Sasovsky.
    Para la especialista en impuestos Florencia Fernández Sabella, el mercado de los alquileres, principalmente los destinados a vivienda, es muy informal y los esfuerzos del fisco en diferentes gobiernos fueron en el sentido de buscar su formalización y registración. “En 2017 se permitió que las personas que no tuvieran vivienda propia pudieran deducir de su impuesto a las Ganancias una parte de lo que pagan por sus alquileres. Como para poder tomar la deducción el inquilino debe presentar la factura, fue una forma de buscar que los inquilinos presionen a los propietarios y que ello derive en la declaración de tales alquileres. Pero esta estrategia no fue efectiva y el mercado de los alquileres para vivienda siguió siendo un ámbito de informalidad”, señaló.
    Los márgenes de rentabilidad para los propietarios son cada vez más bajos, aseguran.
    “La resolución de la AFIP que crea un registro de contratos de locación de inmuebles es un intento de exigir a los propietarios la registración de sus contratos de alquiler y establece que las penalidades por su no cumplimiento recaigan sobre el locador. El fisco ya había intentado crear registros de contratos en 2010 mediante la RG 2820″, detalló. Según explicó Fernández Sabella, el nuevo registro no genera costos extras directos porque es gratuito, pero suma al costo de administración que los locadores como contribuyentes tienen que absorber por generar esa renta en adición a los impuestos que ya pagan.
    Según Gabriel Hermida, socio de Auren, el nuevo registro va a obligar a más propietarios e inmobiliarias a “blanquear” pero al mismo tiempo puede generar más evasión. “Por la deducción del gasto en Ganancias para el inquilino, ya estaba previsto que los propietarios blanqueen. Pero el tema del registro también va a hacer que más gente trate de no blanquear estos alquileres y siga tratando de alquilar sin contrato. Esto es un riesgo alto, por si en algún momento quiere desalojar a un inquilino que no se va”, señaló.
    ¿Cuál es el impacto al blanquear? “Los monotributistas pagan ganancias dentro de la cuota del monotributo, los que son sujetos de ganancias por otras rentas van a agregar esta renta por alquileres o pueden optar por ser monotributistas para esta actividad. Deben pagar Ingresos Brutos, cualquiera sea la condición que elijan”, detalló el especialista.
    Sin embargo, advirtió que al hacer la declaración de los contratos, la AFIP puede detectar si no se presentó ese contrato en el pasado y puede haber penalidades.